収益物件売買 - よくあるご質問

Q
不動産投資物件を購入するにあたって、利回りだけで決めても良いでしょうか?
A
利回りというのは賃貸人がいてはじめて成立するもので、借り手が出て行ったときにすぐに入らなければそれだけリスクも大きいです。
将来、大きな修繕をしなければいけなかったり、誰も借り手がつきそうにない場所だったり各々の問題があります。
例えば建物がかなり古くても利回りがよく、立地的にも人気のある場所なら、最終的に土地販売で元が取れるケースもあるでしょう。
利回りだけで決めてしまうのは危険だといえます。
Q
収益物件は大体どの様な方が購入されるのですか?
A
今までと違い、最近ではサラリーマンの方や自営業者の方など 様々な業種の方が購入希望されてます。
年齢も若くて30代から退職後の方までと幅広く、購入動機も私的年金、インフレ対策、相続税対策など多彩なニーズがあるようです。
Q
不動産投資をするにあたり、一番大事な事はなんですか?
A
「リスクがある」ということを認識しておく事が大事です。
いかにして予めリスクを少なく抑えるかを考え、綿密な資金計画をたてることが大事といえます。
毎月どのくらいの収入を得たいのか、最終的な目標によっても目指すべき物件の種別が変わってきます。物件の種別によって収入も変わりますし、収入が大きい物件ほど通常リスクも大きくなります。
Q
サラリーマンが副業でマンション経営をする場合、会社に内密でできますか?
A
複数の場所から収入を得る場合、確定申告が必要になることがあります。
その際、所得を申告するとその分現在の給与と合わせて計算されます。
住民税は合算して給与所得から差し引かれるため、勤め先にも副収入の存在が知られてしまいます。
Q
現在住宅ローンを支払っている状態ですが、マンション投資用の融資は大丈夫ですか?
A
問題ございません。 住宅ローンは自身が住むためのローンであり、収益として利益を生む為のローンとは別物です。
自宅のローンは負債でしかないですが、収益マンションは利益です。
そのマンションをうまく運用して利益を生めば、住宅ローンの支払いも楽になります。
Q
「表面利回り」と「実質利回り」とよく聞きますが違いはどんなところですか?
A
表面利回りとは、年間賃料収入を購入価格で割った利回りのことをいいます。
実質利回りとは、実質賃料収入を購入費総額でわった利回りのことをいいます。
年間収入から管理費、修繕費の諸費用を引いたのが実質賃料収入で 購入価格に、購入時にかかった諸費用を合算したのが取得費総額となります。
Q
投資用不動産と考えた場合、ファミリータイプの大きめの部屋かワンルームではどちらが有利でしょうか?
A
不動産投資として収益・利益を生もうとした場合、ワンルームの2倍の2DKぐらいにしたところで家賃が2倍とれるわけではなく、資産運用の利回りとしては低効率です。
例えば設備関係(お風呂・キッチン・洗面)を高級なものにし、高めの家賃設定でしたとしても、賃借人が変わる際の、修理費用などにも結構な出費になってしまいます。
ワンルームが資産運用でポピュラーになっている理由は学生・OL・単身者など、ニーズ性が強く、空き室リスクも少ないためです。
逆に2DKなどの場合、家賃と同額やあるいはそれ以下で住宅ローンの返済が出来てしまう場合があるので、賃貸需要としては限られてきそうです。
Q
転勤の間だけ貸すことはできますか?
A
賃貸借契約を定期借家契約にすれば可能です。
転勤に限らず、療養・親族の介護などのやむを得ない事情で、生活の本拠である建物を、一定の期間だけ使用できなくなったが、その期間の終了後にはまた戻ってくるというような場合には、その期間だけ賃貸して、期間後は更新しない契約をすれば期間後に必ず返してもらえるという制度がつくられています。
Q
購入にあたり、自己資金はどれくらい必要ですか?
A
収益不動産購入時、一般的には物件価格の10~20%の自己資金が必要だと言われています。
また、購入時には諸経費と呼ばれる初期費用が発生します。こちらの費用は大体物件価格の8~10%になり、例えフルローンで融資を受けられたとしても基本的には諸経費は最初に現金での支払いが必要です。
そうすると、やはり頭金がないと不動産投資はできないのでしょうか?
結論からいうと、かなり厳しいですが頭金なしのフルローンで不動産投資できる可能性はあります。
いくつかケースはありますが、一つ目のケースは、銀行で使う原価法による概算評価額と、融資を受ける予定の物件の売値に近ければ、頭金なしのフルローンが組める可能性が高いと言われています。
二つ目として、想定利回りがかなり高い物件の場合です。そういう物件は借入金が早めに回収できるかもしれないということで、フルローンでの融資が可能なケースがあります。しかし、空室率が高くなった場合は、返済が厳しくなることを事前に認識しておく必要があります。
その他いくつかございますが、フルローンの場合借り入れが多くなる分リスクも増えることは認識しておくべきです。
TEL:03-3548-2728

営業時間:(月曜日~金曜日 AM9:00~PM6:00)